Komentarz n/t podniesienia stawki eksploatacji podstawowej
7 kwietnia 2022
W nawiązaniu do wątpliwości i komentarzy o podniesieniu stawki eksploatacji podstawowej.
Wobec różnych pytań i dywagacji związanych z podniesieniem od kwietnia stawki eksploatacji podstawowej odpowiadam Państwu w kilku zdaniach komentarza, co powinno wyjaśnić większość wątpliwości.
Podstawowe pytanie - co składa się na koszty eksploatacji podstawowej i aby nie wdawać się w szczegóły przekazuję, iż główne pozycje kosztowe to:
- aprzątanie osiedla, w tym budynków 4.780 tyś. zł.
Znaczna podwyżka płacy minimalnej, na której opiera się ta usługa to wzrost kosztów o ponad 10%. Ponadto inflacyjny wzrost kosztów materiałów (środki czystości, sprzęty etc.) - Wynagrodzenia brutto (administracja, dz. Rozliczeń) 1.198 tyś. zł.
Zgodnie z układem zbiorowym podpisanym kilkanaście lat temu ze związkami zawodowymi waloryzacja płac o wskaźnik inflacji – 5,1%) - Koszty utrzymania terenów zielonych 478 tyś. zł.
Koszenie trawników, żywopłoty, nasadzenia. Wzrost płacy minimalnej i znaczny wzrost cen paliw (kosiarki spalinowe) - Koszty związane z estetyką i bezpieczeństwem na osiedlu 460 tyś. zł.
Naprawa ciągów jezdnych i pieszych, utrzymanie placów zabaw, usługi DDD. - Ubezpieczenie budynków 302 tyś. zł.
Wzrost kosztów w tej pozycji wynika głównie z konieczności podniesienia tak zwanej wartości odtworzeniowej budynków, a więc wartość ubezpieczonych obiektów powinna przynajmniej w przybliżeniu odpowiadać kosztom ich budowy w przypadku całkowitego zniszczenia (jak na przykład wydarzyło się to w Gdańsku-Oliwie kiedy po wybuchu gazu trzeba było wybudować dla mieszkańców nowy budynek). - Usuwanie skutków zimy 250 tyś. zł.
Także w tej pozycji podniesienie płacy minimalnej oraz ceny paliwa skutkowały kilkunastoprocentowym wzrostem kosztów. - Amortyzacja środków trwałych 115,5 tyś zł.
Do tego nieuchronnie dochodzi narzut kosztów ogólnozakładowych (w którym między innymi płace innych grup pracowników jak księgowość, obsługa prawna, informatyczna oraz usługi bankowe, koszty energii elektrycznej na osiedlu etc.). Pomimo naszych wysiłków w kwestii optymalizacji kosztów (np. zmiany dostawców energii elektrycznej, operatorów sieci i inne) przez decyzje od nas niezależne koszty rosną. Istotne jest także to, że mówimy o wyższych kosztach w całym roku, czyli 12-tu miesiącach, a my ze względu na zapisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych możemy wdrażać nowe stawki opłat z trzymiesięcznym informacyjnym wyprzedzeniem – od kwietnia tego roku. Jak łatwo zauważyć wyższe koszty za dwanaście miesięcy muszą pokryć wpływy z dziewięciu miesięcy i przez to stawki opłat też są wyższe.
Zakładaliśmy, że ze względu na niestabilność na rynku budowlanym wstrzymamy się na ok. pół roku z działalnością deweloperską ale przyszła pandemia i już ponad dwa lata nie sprzedaliśmy żadnego mieszkania, ma to dla nas istotne znaczenie, gdyż w ostatnich latach z zysku, który był zdecydowanie wyższy o środki z działalności deweloperskiej byliśmy w stanie przeznaczać znaczne kwoty zarówno na zasilenie funduszu remontowego jak i na bezpośrednie dopłaty do kosztów utrzymania nieruchomości. W kolejnych latach były to kwoty:
- w 2016 roku 547 tyś. zł. do kosztów eksploatacji podstawowej i 5,5 mln zł. do funduszu remontowego;
- w 2017 roku 1 mln 862 tyś. zł. do kosztów eksploatacji podstawowej i 2 mln 346 tyś. zł. do funduszu remontowego;
- w 2018 roku 2 mln 40 tyś. zł. do kosztów eksploatacji podstawowej i 3,0 mln zł. do funduszu remontowego;
- w 2020 roku 1 mln 584 tyś. zł. do kosztów eksploatacji podstawowej.
Dopłaty do kosztów eksploatacji podstawowej wynikały z tego, że jej koszty w wysokości dopłat nie pokrywały wpływów z opłat mieszkańców. Wtedy stać nas było na te dopłaty, jednak aktualnie zostaliśmy tylko przy zysku z naszej tradycyjnej działalności gospodarczej – dzierżaw i najmu. Tu też uwzględniając, że w wyniku pandemicznych obostrzeń możliwości funkcjonowania wielu branż były ograniczone musieliśmy chronić dzierżawców terenów i najemców lokali użytkowych przed upadłościami okresowo zwalniając z opłat lub je wyraźnie obniżając. Tak więc także w tej – tradycyjnej naszej działalności gospodarczej zysk jest niższy.
W tym roku wznawiamy budownictwo deweloperskie, ale zyski z tego tytułu będziemy dzielić dopiero na Walnym Zgromadzeniu w 2024 roku.
Prezes Zarządu SM „Chełm”
Leszek Majewski